1. 研究目的与意义
课题背景：随着我国市场经济的稳步发展,房地产市场和住房制度改革的逐步完善和规范,房地产市场竞争越来越激烈,房地产业已经成为我国国民经济的重要组成部分,但是作为一种高收入、高风险的投资,房地产业中还存在许多不合理的地方,尤其是投资前期的可行性研究方面还比较落后。目前我国的房地产市场出现了很多问题,这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关。
意义：房地产项目可行性研究是房地产开发决策过程中的重要步骤,也是房地产开发项目决策的重要依据。它通过对所要开发项目的全面分析,各方案的评价和比较,从而保证了在技术上可行,经济效益上显著,环境上允许,经济上合理。房地产项目开发前进行详细的可行性研究有利于加强房地产开发项目指标的控制,可以减少投资的盲目性,促进城市土地流转,提高企业的经济效益,推动房地产市场的不断完善和健康发展。
2. 课题关键问题和重难点
1.拟解决的关键问题：南京市晴樾府房地产项目周边配套环境及发展前景；项目未来的盈利能力和抗风险能力分析；对成本支出的把控
2.难点：我国房地产行业在经历了四十余年的发展后,发展态势依旧保持且逐渐从一线城市延伸至二、三线城市,其中住宅地产仍然是我国房地产行业中最主要的投资领域。而在于国家还将陆续出台的涉及房地产的相关制度政策,以及当前整个行业的市场现状、发展前景,房地产行业未来的盈利空间大幅增长的概率较小。大部分房地产企业受限于资金和管理能力不足等,以及在行业、市场、政策等风险的影响下,可持续发展面临的挑战巨大。因此,对房地产开发企业在项目投资前和项目实施中,进行目标明确的投资可行性分析和风险评价就尤为重要。
3. 国内外研究现状（文献综述）
可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，为投资决策提供科学依据，从而确定项目是否可行或选择最佳实施方案的工作。
国外研究综述：
西方最早推行可行性研究方法的是美国，通过采用这套方法，实现了对河流流域地区良好的开发和综合利用，二战后，随着现代科学技术和管理科学的高度发展，技术经济问题越来越复杂，为了开发新产品，减少投资风险，需要采用科学方法对项目实施进行预测、分析、论证。因此20世纪60年代以来，可行性研究迅速成为投资决策前的一个普遍工作阶段，并且形成了一整套系统理论的科学方法。这种方法在以世界银行为代表的国际经济组织对发展中国家的贷款或援助项目中迅速推广。
4. 研究方案
1.设计方案：分居住、运动、体闲、娱乐、购物、学习等区域。本规划的环境结构是一个有机的整体，特点是以绿地系统为骨架，以小区中心公建群为整体环境中心，配以其他住宅组团绿地，形成层次分明的绿化系统，体现居住区对生态环境为主导的规划构想，保证“环保一健康”这一设计意念的实现。在规划布局上，严格按照“公共空间(中心绿地)一半公共空间(组团绿地)---私有空间(住宅)”的体系设计，形成良好的居住生活空间层次，使区域性休憩活动与近域休憩活动有明显的界限，有利于社区的安全防卫功能，又不失社区的整体性，将商业设施和服务性设施沿街布置，对内对外，可避免了对居住宁静生活的干扰。强调人车分流，确保车行与步行系统的利用率，避免交叉干扰。
2.研制方案：该项目运用静态指标与动态指标相结合的方法计算项目技术经济指标，同时通过项目基础技术经济数据指标、建筑总表与建筑一览表、计算项目总投资估算表及辅助报表、可销售面积与销售计划表、建议住宅销售价格表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、全部投资财务现金流量表、资本金财务现金流量表、资金来源与运用表、损益表、敏感性分析表等各种表格做出项目的收益分析，同时应对项目进行过程中出现的问题及解决方案，规划周边配套环境及发展前景，对项目未来的盈利能力和抗风险能力进行分析，规避风险，把控成本支出。
3.研究方案：运用文献分析法，搜集、鉴别、整理文献，并通过对文献的研究，形成对事实科学认识的方法。通过对收集到的某方面的文献资料进行研究，以探明研究对象的性质和状况，并从中引出自己观点的分析方法；通过比较研究法，对各种不同的情况进行比较分析，找出其中的不同点和相似点，从而对一些问题进行评判和研究；运用案例分析发，通过对现有的案例研究进行分析，使理论与实涉相结合，进行全面多方位的研究，得出更为具体贴切的结论．并从具体内容等方面进行深入剖析，得出相关经验与启示；运用信息研究法，根据信息论、系统论、控制论的原理，通过对信息的收集、传递、加工和整理获得知识，并应用于实践，以实现新的目标，最终确定该方案是否可行。最后对已有资料和文献进行归纳总结，从中学习建设项目可行性研究的框架、问题及解决方案，合理规避风险和减少成本。
5. 工作计划
1）第一阶段：选题阶段（2022.12-2023.1）。搜集、熟悉资料，明确毕业设计意图和需要完成的任务，提出开题报告，并在指导老师的指导下完成毕业论文的选题。
2）第二阶段：资料收集阶段（2022.2-2023.3）。进行市场调查，完成项目各建设方案的投资估算、财务数据搜集和整理工作。进行投资估算，通过认真调研、资料检索等，计算各项财务评价指标。
3）第三阶段：初稿阶段。（2022.4-2023.5）完成建设项目财务评价和优选工作；完成可行性研究报告；完成毕业论文撰写初稿，由指导老师提出修改意见。
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