1. 研究目的与意义
1. 背景：近几年来，受全国疫情形式的影响，当前，房地产项目开发投资日益严峻的背景下，我国市场经济呈现出快速发展态势,市场当中的投资项目增多,并且涉及的范围日渐扩大。房地产投资项目可行性研究是项目投资管理工作当中最为重要的内容,但是一些企业仍然使用一些相对落后的方法及评估手段,无法满足当前发展速度迅速的市场环境,导致投资项目可行性分析具备片面性,无法客观、科学地开展可行性分析研究。
2. 意义：房地产投资项目可行性研究是政府投资项目前期研究工作中最基础的核心环节,是促进投资项目科学决策和有效降低整体风险最重要的手段。有助于加强对房地产行业的理解，深化对房地产开放项目的认识。本文结合项目的建筑设计方案和企业财务情况，确定开发建设方案，包括项目开发进度计划、投融资计划等。在此基础上，计算各个建设方案的财务净现值、净年值、投资回收期、投资利润率及方案间的增量内部收益率等必要的经济指标，进而进行可行性研究。
2. 课题关键问题和重难点
1. 拟解决的关键问题：确定本次项目的开发进度计划；计算建设方案的投资利润率及方案间的增量内部收益率以及方案研究中潜在的其他不可预见的风险管理。
2. 难点：房地产开放项目所涉及的内容较多，在研究过程中设计了许多可能性，需要对数据进行详细的计算分析，在计算工程中，容不得一点马虎，一个数字计算错误将可能导致全部数据出错需要重新计算，在研究过程中可能受到大环境的影响导致研究目标发生变化，也可能影响研究的进行。房地产开发在项目开发的时候，未能及时准确地掌握市场信息，导致对房地产项目的市场定位不准确，开发商在市场调研时，未能提供一个研究式的报告，这些因素都会使得房地产项目的可行性得不到确认，从而在决策的过程中，不能够科学、合理地进行决策。
3. 国内外研究现状（文献综述）
房地产项目的投资金额较大、周期较长、受法规政策影响强烈,项目投资能否成功甚至会影响到企业的生存。所以房地产企业在进行房地产项目开发投资前必须要进行项目可行性研究,这是项目决策管理的首要环节和必要环节。可行性研究在建设工程项目中的作用至关重要,对项目的社会经济与技术方面的整合性评价,确定投资是否可行的重要根据,企业在发展和壮大的过程中常常要进行项目投资决策,项目投资对于企业开发新区域和实现规模效应都具有重要作用。项目投资决策能够对企业的资本结构、债务结构、盈利能力和可持续发展能力产生长远的影响。在竞争激烈的市场环境中,如何利用和整合企业的现有资源进行有效的项目投资,从而实现较为可观的项目投资收益,是每个企业都必须考虑的重大问题,房地产企业更是如此。
国外研究综述：
可行性研究是投资前期对项目进行技术经济论证的科学方法，起源于第二次世界大战后美国的工程技术经济管理，新技术不粉的涌现，可行性研究也飞速发展，不断地充实改善和发展，逐步形成了一套科学的研究方法。现在房地产开发企业的可行性研究的作用越来越受到重视，项目可行性研究也成了房地产项目投资決策前必须要完成的工作。在50年代至 70年代间的西方国家大多采用企业财务分析和效益分析，来对房地产开发项目的投资可行性进行分析，在19 世纪至 20 世纪50 年代中期，国外主要是运用简单的财务评价方法通过对项目的收入和支出进行比较来判断项目的优劣。随看社会的发展,简单的财务评价己不能满足社会、政府和企业对项目投资决策的多元化需求。
4. 研究方案
1.设计方案：以“人”为本，在此基础上，合理安排人、车通行路线。坚持保护生态的原则、大力实施可特续发展战咯、坚特高标准光要求的、循环利用的经济方针。关键是要做到人车分升，外线仁道与消防用车道共用，合理规划人乍行逃路线，其次，要尽可能营造出大空问的主观人为感觉，层次感，空间感，立体感要通过合理有序布置充分显现出米。方便快捷安全三效合一，环境与需求同步煮总，充分结合。贯街园林空问设计恩路、植物等自然景观和小品等人文景观相结合，既能给人以享受，同吋能给人品味。通过建筑的空间结合，再加上与地形地势的完美结合，安排好中心广场，布置成交错的空问层次，人文与自然的巧妙结合，动静结合，立体，层次感尽显。合理利用项目固有的地形地势是竖向规划的关键，坡度要求主要是针对有关场地，及相关道路，板力缩减上石方的工程量，合理经济对上方进行均衡，达到减少工程费用的经济月标，同时结合小区内自然人文小品的设计，减少工程量，减少造价。在项目总体设计的基础上，中西理念相结合，中西思想相互借鉴，全力建造国际品质的生活社区，为客户创造高端大气的宜居环境。
2.研制方案：可行性研究是指在调查的基础上，通过市场分析、技术分析、财务分析和国民经济分析，对各种投资项目的技术可行性与经济合理性进行的综合评价。可行性研究的基本任务，是对新建或改建项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。该项目运用动态指标和静态指标相结合的分析方法对项目建筑设计方案和企业财务情况，确定开发建设方案，包括项目开发进度计划、投融资计划等。在此基础上，通过计算各个建设方案的财务净现值、净年值、投资回收期、投资利润率及方案间的增量内部收益率等必要的经济指标，进而进行可行性研究。
3.研究方案：运用文献阅读和调查访问相结合的方法，对房地产项目可行性分析理论进行系统分析论述，作为本论交正确的理论和方法基础：采取问卷、访谈、抽样、座谈会等形式，进行详细的调查取证，取得第一手数据资料，较为全面地把握新的经济形势下房地产市场状况、区域内房地产开发项目的现状和发展趋势，为项目研究和论文写作提供准确的研究数据；运用SWTO分析，对该项目的开发环境、竞争对手的相对优势和先势、项目发展的机会和面哈的威胁等进行全方位的对比分析，得出该项目在市场定位方面是否合理可行的结论；运用成本法和市场法分析本项日定价的合理性，并运用定性分析和定量呀就相结合，动态指标和静态指标相结合的分析方法对项目在经济方面是否可行作出研究。
5. 工作计划
1.准备阶段：根据指导老师下达的任务书，完车相关外文的翻译工作，以论文题目为中心，查阅收集文献资料，熟悉项目可行性研究所涉及的方法与内容，确定论题，准备编写开题报告，顺利通过开题答辩。（1月-2月）
2.技术分析阶段：通过准备阶段收集到的所有资料，通过认真调研，资料检索等完成论文的初期市场调查研究以及数据的收集处理工作，通过详细的数据计算，得到论文所需要的数据，并进行反复的推敲计算，为下一阶段论文的编制做准备。（2月-4月）
3.制作报告阶段：根据技术分析阶段所得的成果，完成论文的初稿部分并交给指导老师寻求意见，根据老师给的建议，对论文的结构和内容作出异地昂的调整和优化，是论文的内容和结构得到改善。论文资料整合，反复熟悉论文的内容，使自己能够完全掌握论文的结构思维图，为最终的答辩做好充分的准备，最后进行论文答辩。（5月-6月）
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