1. 研究目的与意义
选题理由/意义：
1、学术价值
随着消费者对房地产产品的要求不断提升，产品定位策划在房地产开发项目开发中的作品越来越发挥着不可想象的作用，所以做好项目定位策划，才能促进房地产企业的良好发展。同时，消费者逐渐理性和成熟，房地产开发企业之间的竞争日趋激烈。在这种情况下，众多学者开始关注房地产定位策划的研究。房地产项目定位策划的准确与否将成为整个项目的成败关键因素。因此，开展房地产项目定位策划研究，为今后的策划提供良好的理论基础，具有一定的借鉴意义和较强的学术价值。2、应用价值随着住房制度改革的深入，房地产企业数量的不断增加，消费者的理性和成熟度日渐提高，房地产企业发展压力巨大。项目定位策划在项目开发中发挥着巨大作用，具有较强的应用价值。主要体现在以下三个方面：（1）为南京市栖霞区仙林湖G43地块房地产开发的项目定位、财务分析以及影响策划提供实践指导。（2）保障该项目开发过程的科学性和可操作性, 彰显房地产策划工作在整个房地产开发经营活动中的地位。（3）促进房地产企业选取最优的决策方案，制定科学合理的发展目标，提高企业运营的综合效益。2. 研究内容和预期目标
研究内容：
经详细梳理，初步梳理出本项目的研究内容，主要包括：（1）项目定位概述；（2）宏观环境分析；（3）项目基本情况；（4）项目定位；（5）项目目标客户分析及客群定位；（6）项目规划与产品设计；（7）营销策划；（8）价格定位；（9）结论与建议。
3. 国内外研究现状
国内外研究现状：
（1）市场定位研究
房地产项目的市场定位研究是市场定位研究中的一个细分行业，国内外对于市场定位研究的理论及办法，对于房地产行业具有重要的理论指导意义。定位理论由美国营销专家A1Ries和Jack Trout于20世纪70年代早期提出。里斯和特劳特认为，“定位就是把产品定位在你未来潜在顾客的心中”。由此可以看出，市场定位就是对现有资源进行的一种创造性改变。随着市场经济及市场营销理论的发展，学术界对市场定位理论有了更深的认识。菲利普科特勒对市场定位的定义是:对公司产品进行设计，使其能在目标顾客心目中占有一个独特的、有价值的位置的活动。市场定位的实质体现在企业之间的竞争上，具体来说就是使本企业和其他企业严格区分开来，通过市场定位使顾客明显地感觉和认知到产品或服务的差别，给顾客留下特殊印象。市场定位属于营销理论的重要组成部分，对于营销理论的研究目前已经非常成熟及与时俱进。在进行市场定位专项研究中，营销理论的模型可以直接在市场定位研究中进行应用，包括市场细分与目标市场选择、消费者需要与购买行为等理论，以及产品策略、定价策略等。（2）房地产项目定位研究房地产项目属于不动产的范畴，相比其他产品而言主要特性在于其“不动性”，一旦成形，很难改变或者需要较大的成本方能改变。房地产开发商对项目进行正确的定位，要研究把握房地产项目自身特点及营销市场定位之间的融合。Joycel L Baughman(1994)认为，房地产开发企业需要在市场细分和市场定位方面加大投入，将市场营销上升到公司得战略高度，才能在激烈得市场竞争中占据主动地位，实现企业既定的战略目标。Nancy Pekala(2007)认为房地产项目要想要想在激烈的市场竞争中获取优势，必须进行可靠的市场细分和准确的市场定位，按照既定的营销方案，在细分市场中占绝主导地位。高秀青、甄巧莲(2009)研究表明，房地产项目定位为一项系统工程，房地产购房行为与其他消费行为区别较大，具有一次性支出金额大等特点，并且具有金融属性，所以其市场定位与普通商品的市场定位不同。刘春英(2009)认为，企业只有清晰认识到在市场中的位置，才能基于所处位置构建合理的企业战略规划，同时对项目准确定位是房地产开发企业发展先决条件，在开发过程中对市场定位研究进行创新性运用和实践，用专业市场思维来操盘项目。李耀峰(2010)认为，房地产项目市场定位首先要研究消费者的需求，发现市场潜在机会，分析目标客户细分市场，建立有针对性地差异化竞争优势，进而明确建设方向。另外房地产项目的地域属性和土地规划基本条件是项目市场定位的基础条件之一，对项目定位影响较大，因此项目的市场定位需要多重要素考虑，方能符合市场需求，同时匹配企业资源。陈萍(2011)认为，房地产项目定位可以在研究需求趋势的基础上，进行适当超前。项目定位不仅是获取利润的关键，同时也是项目前期投资测算、规划设计、报批报建、成本分析、销售铺排、物业管理、营销策略、运营策略等具体执行事宜的指导原则。秦蓉(2012)认为，要想确保项目能顺利完成销售，有效化解项目投资风险，实现项目溢价，基本前提是准确的市场定位。孟繁荣(2012)认为，国际形势瞬息万变，调控政策越来越严格，金融环境多变等多重因数影响下，房地产企业必须重视项目市场定位，提高项目开发盈利水平，才能立于不败之地。门文博(2012)认为，房地产项目定位不仅影响项目投资分析、规划设计、成本策略、项目推广策略、项目价格策略、项目优惠政策、运营节奏等，还体现对目标客群购房需求与认知的占领，是房地产项目开发过程中最重要的坏节之一，因此房地产项目定位应突出文化和人文精神，强化项目的口碑营销。邹士能(2017)认为，随着行业瓶颈期的到来，在未来的房地产市场中，只有对项目的价值进行深度挖掘，对潜在客户需求进行深度挖掘，对项目细分市场进行慎重选择，对项目做出科学、合适定位，房地产项目才具有盈利基础。综上所述，目前众多学者已经开始了房地产行业项目定位研究，并进行了实践总结及理论指导。由于我国房地产市场受国家宏观调控影响较大，在需求和供给端常常发生错位，在新形势下房地产项目定位研究越来越重要且难以通过理论去概括把握，因此在今后的房地产项目定位研究及理论联系实践方面仍然要继续下功夫。4. 计划与进度安排
1、准备阶段。
2022年11月。
确定好地块，构建基本行文框架。
5. 参考文献
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